Sí, se puede vender una vivienda con usufructo, pero lo que se vende depende de quién firme. Si firman a la vez el usufructuario y el nudo propietario, el comprador recibe la vivienda en pleno dominio. Si firma solo uno, únicamente puede transmitir su propio derecho: la nuda propiedad o el usufructo. Esta guía explica las tres vías, cómo se reparte el precio, qué impuestos entran en juego y qué conviene revisar antes de poner la casa en el mercado.
En resumen
- Para vender la vivienda completa (pleno dominio) deben intervenir el usufructuario y el nudo propietario.
- Por separado, cada uno solo puede transmitir su derecho: el nudo propietario la nuda propiedad, el usufructuario el usufructo.
- Fiscalmente, el usufructo vitalicio se valora en general como 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total.
- Los impuestos dependen de qué se transmite y de si la operación es onerosa o gratuita; conviene calcularlos antes de firmar.
- Revisar escritura, cargas y condiciones del usufructo antes de fijar el precio evita bloqueos en la notaría.
Tabla de contenidos
- Qué significa que una vivienda tenga usufructo
- Las tres formas de vender una vivienda con usufructo
- Quién debe firmar y qué pasa si solo una parte quiere vender
- ¿Qué ocurre si fallece el usufructuario?
- Cómo se valora el usufructo y cómo se reparte el precio
- Impuestos que pueden aparecer
- Pasos para vender con seguridad
- Cómo preparar la vivienda para el comprador
- Nuestro punto de vista
- Vender con Verdi Estate en la Costa Blanca Sur
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué significa que una vivienda tenga usufructo
En España, la propiedad plena puede dividirse en dos derechos. La Agencia Tributaria explica que el usufructo permite usar, disfrutar y aprovechar un bien ajeno conforme a los artículos 467 a 522 del Código Civil, mientras que la nuda propiedad es la titularidad con facultad de disposición, pero sin uso ni disfrute mientras el usufructo siga vigente.
Dicho en llano: el usufructuario es quien vive en la casa o la alquila y se queda con sus frutos. El nudo propietario es el dueño "de fondo", que no puede usarla hasta que el usufructo se extinga. Es una situación frecuente cuando un progenitor deja a su cónyuge el usufructo y a los hijos la nuda propiedad, o cuando alguien dona la casa a sus hijos reservándose el derecho a vivir en ella.
Antes de pensar en el precio, identifica en tu escritura o en tu testamento quién es quién, si el usufructo es vitalicio o temporal y si tiene condiciones especiales. Una nota simple del Registro de la Propiedad muestra la titularidad y las cargas. Si compras o vendes en la zona, te ayudamos a entenderla en nuestra guía sobre la nota simple y el Catastro en la Costa Blanca.
Las tres formas de vender una vivienda con usufructo
La respuesta cambia según quién quiera vender y qué quiera dejar en manos del comprador.
1. Vender el pleno dominio entre ambos titulares
Es la opción que más se parece a una venta normal. Para vender el pleno dominio deben intervenir el usufructuario y el nudo propietario, y ninguno puede transmitir unilateralmente el derecho del otro. El comprador adquiere la casa libre de usufructo y puede vivir en ella desde la entrega de llaves.
Es también la más sencilla de comercializar: el público comprador, y en especial el internacional, busca una vivienda que pueda usar o alquilar sin esperar. El precio se negocia sobre el valor de mercado de la vivienda completa y después se reparte entre los dos titulares según el valor de cada derecho.
2. Vender solo la nuda propiedad
El nudo propietario puede vender su derecho sin pedir permiso al usufructuario, según explica un despacho especializado en derecho inmobiliario, pero el comprador debe respetar el usufructo y no puede ocupar ni disfrutar la vivienda hasta que se extinga.
La Agencia Tributaria precisa que quien compra la nuda propiedad adquiere el derecho a disfrutar plenamente del bien cuando se extinga el usufructo. Es un perfil de comprador muy concreto: alguien que invierte a largo plazo y acepta esperar. Por eso el precio queda muy por debajo del de la vivienda libre y el mercado de compradores es más reducido.
Hay una variante habitual: el propietario pleno vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo de por vida. Sigue viviendo en la casa y cobra hoy una parte del valor.
3. Vender solo el usufructo
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero no la propiedad del inmueble. Según una explicación notarial, el comprador obtiene el uso y disfrute en los términos y durante el tiempo del derecho transmitido. Si el usufructo es vitalicio, no se convierte en vitalicio para el comprador: se extingue con la muerte del usufructuario original.
Un caso particular es que el usufructuario transmita su derecho al propio nudo propietario. Entonces ambos derechos se reúnen y el nudo propietario consolida el dominio. Es una salida práctica cuando la familia quiere dejar la casa a un solo titular antes de venderla en pleno dominio.
| Qué se vende | Quién firma | Qué recibe el comprador | Perfil de comprador habitual |
|---|---|---|---|
| Pleno dominio | Usufructuario y nudo propietario | La vivienda completa, para uso inmediato | Residente, segunda residencia, inversor que alquila |
| Nuda propiedad | Nudo propietario | La propiedad futura, sin uso hasta que se extinga el usufructo | Inversor a largo plazo |
| Usufructo | Usufructuario | Uso y disfrute durante la vida del usufructuario original o el plazo pactado | Quien busca uso temporal, o el propio nudo propietario |
Quién debe firmar y qué pasa si solo una parte quiere vender
La regla práctica es sencilla: cada titular dispone solo de lo suyo. Si solo una parte quiere vender, puede transmitir su propio derecho, pero no puede obligar a la otra a vender ni crear por sí sola una venta del pleno dominio. La consecuencia es que el comprador queda limitado al usufructo o a la nuda propiedad.
Esto tiene un efecto directo en el precio y en el tiempo de venta. Una vivienda con el pleno dominio disponible se vende más rápido y a mejor valor. Si hay desacuerdo entre los titulares, lo más útil suele ser negociar antes de publicar: el nudo propietario puede ofrecer una compensación por el usufructo, o el usufructuario puede preferir un acuerdo que le deje una cantidad hoy.
También hay que prever los casos con varios nudos propietarios, por ejemplo varios hermanos. En ese caso la venta del pleno dominio exige reunir a todos los titulares, y conviene tener claro cómo se reparte la parte correspondiente a la nuda propiedad entre ellos antes de buscar comprador.
Qué ocurre si fallece el usufructuario
Si el usufructo es vitalicio y no sucesivo, con el fallecimiento del usufructuario se extingue y el nudo propietario consolida el dominio de forma automática, conforme al artículo 513.1 del Código Civil. Para reflejarlo en el Registro de la Propiedad, pueden aportarse el certificado de defunción y una instancia.
Si estás en esa situación y quieres vender, el orden de los pasos es: consolidar el dominio en el registro, comprobar que la titularidad y las cargas aparecen actualizadas y solo entonces fijar el precio de la vivienda libre. Evita publicar una casa cuyo registro todavía muestra un usufructo ya extinguido, porque genera dudas en el comprador y en su abogado.
Cómo se valora el usufructo y cómo se reparte el precio
Para el usufructo vitalicio, la valoración fiscal es, en general, el resultado de restar la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad vale la diferencia respecto del valor total. Con menos de 20 años el usufructo vale el 70%, y desciende un punto porcentual por cada año adicional.
Ejemplos con una vivienda de 200.000 €, usados solo para ilustrar la fórmula:
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|---|
| 60 años | 89 - 60 = 29% | 58.000 € | 142.000 € |
| 70 años | 89 - 70 = 19% | 38.000 € | 162.000 € |
| 79 años o más | 10% (mínimo) | 20.000 € | 180.000 € |
Cuando se vende el pleno dominio, esta proporción sirve como referencia natural para repartir el precio entre ambos titulares. Si los dos están de acuerdo, pueden pactar otro reparto, pero conviene que quede por escrito y que un asesor fiscal confirme las consecuencias. Importante: esta es la valoración fiscal. El precio real de la nuda propiedad en el mercado lo marca la demanda, y suele pedir un descuento mayor cuando el comprador debe esperar.
El usufructo temporal se valora de otra forma, según la duración pactada. En ese caso pide el cálculo a tu asesor o a la administración tributaria autonómica.
Impuestos que pueden aparecer
Aquí es donde más errores se cometen, así que conviene mirar cada caso por separado.
Si vendes la nuda propiedad y conservas el usufructo. La Agencia Tributaria indica que el adquirente tributa por ITP o ISD según la transmisión sea onerosa o gratuita, mientras el transmitente tributa en IRPF por la ganancia o pérdida de la parte transmitida. Conservar el usufructo no genera por sí mismo un hecho imponible separado.
Si el usufructuario transmite su derecho al nudo propietario. La Agencia Tributaria advierte de que la tributación depende de que el negocio sea oneroso o lucrativo y del título que originó el usufructo. No es lo mismo que la extinción por fallecimiento.
Exención por mayores de 65 años. Si el dominio ya estaba desmembrado antes de la venta, la exención de IRPF para mayores de 65 años no se aplica ni al nudo propietario ni al usufructuario. La misma fuente señala que distinguir entre un dominio ya desmembrado y una venta de nuda propiedad con reserva de usufructo puede cambiar el acceso a beneficios fiscales, así que el origen y el orden de los derechos importan. Antes de contar con una exención, confírmala con un asesor fiscal y con la normativa vigente de la Agencia Tributaria.
Plusvalía municipal. Es un impuesto local cuya cuantía depende del valor catastral del suelo, el tiempo transcurrido y la ordenanza municipal. Pregunta en el ayuntamiento donde esté la vivienda qué método se aplica.
Si eres no residente, tu asesor fiscal debe confirmar además cómo se aplican estas reglas a tu caso. No las des por supuestas.
Pasos para vender con seguridad
- Reúne la documentación. Escritura o testamento que origina el usufructo, nota simple actualizada, últimos recibos del IBI y certificado de la comunidad de propietarios. Antes de firmar conviene revisar la escritura, la titularidad, las cargas registrales y la duración y condiciones del usufructo.
- Decide qué se vende. Pleno dominio, solo nuda propiedad o solo usufructo. Habla con la otra parte antes de hacer público nada.
- Calcula el reparto y los impuestos. Usa la fórmula de valoración como referencia y pide a un asesor fiscal una simulación con tus datos.
- Fija el precio de salida. Una valoración realista de la vivienda, con los gastos de comunidad al día, evita rebajas posteriores. Nuestra guía sobre los gastos de comunidad en la Costa Blanca explica qué suelen revisar los compradores.
- Firma ante notario. Es recomendable elevar la operación a escritura pública e inscribir la nuda propiedad y el usufructo en el Registro de la Propiedad.
- Liquida los impuestos en plazo y conserva los justificantes para tu declaración.
Cómo preparar la vivienda para el comprador
Cuando se vende el pleno dominio, la operación se parece mucho a una venta de reventa normal, y el comprador mirará lo mismo que en cualquier otra casa. Cuanto más claro esté todo, menos tarda la venta.
- Documentación de titularidad ordenada. El comprador y su abogado querrán ver que ambos titulares firman y que el usufructo desaparece en la misma escritura.
- Inventario si se vende amueblada. Evita discusiones el día de la entrega. Tenemos una guía sobre qué se incluye en una casa amueblada en la Costa Blanca.
- Anejos bien identificados. Si hay garaje o trastero, comprueba que constan en la escritura y en el registro; lo explicamos en qué revisar de garaje y trastero.
- Suministros al día. Contratos de luz y agua a nombre correcto facilitan el traspaso; mira las claves de electricidad al comprar casa.
En la Costa Blanca Sur, muchos compradores son extranjeros que no conocen la figura del usufructo. Explicarles con claridad qué reciben, y que la documentación está completa, reduce la incertidumbre y acorta el camino hasta la firma.
Nuestro punto de vista
En la práctica, la mayoría de las ventas con usufructo se complican por falta de acuerdo y de papeles, no por la ley. Cuando los titulares se sientan a hablar con la escritura y una nota simple delante, casi siempre aparece una solución que satisface a ambos.
Nuestra recomendación, cuando es posible, es vender el pleno dominio. Es la fórmula que más compradores atrae y la que permite que cada titular cobre su parte con claridad. Trabajamos con una selección breve de propiedades con precios y disponibilidad confirmados, y aplicamos ese mismo orden a la venta: documentación primero, precio realista después.
Nos ocupamos de organizar la documentación, de coordinarnos con los profesionales legales y fiscales que intervienen y de atender personalmente a cada parte, también cuando el comprador es internacional y necesita acompañamiento en cada etapa.
la redacción
Vender con Verdi Estate en la Costa Blanca Sur
Si tu vivienda está en Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas o Ciudad Quesada, en Verdi Estate te acompañamos en todo el proceso: revisamos contigo la documentación, ayudamos a plantear la operación junto a tus asesores legales y fiscales y presentamos la vivienda a compradores que buscan en la zona. Conoce cómo vender tu casa en la Costa Blanca Sur con nosotros.
Si lo que buscas es comprar, puedes ver nuestra selección de viviendas de segunda mano o la guía de compra de casa en España y sus trámites. Si quieres reformar, esta guía sobre comprar para reformar en la Costa Blanca te puede ayudar.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si se vende un bien con usufructo?
Depende de qué derecho se transmita. Si se vende el pleno dominio con la firma de ambos titulares, el comprador recibe la vivienda libre. Si solo se vende la nuda propiedad, el comprador debe respetar el usufructo hasta que se extinga. Si solo se vende el usufructo, el comprador obtiene el uso, pero no la propiedad.
¿Puede el usufructuario vender la vivienda por sí solo?
No puede vender la vivienda completa. Solo puede transmitir su derecho de usufructo, dentro de los límites del título que lo creó. Para vender el pleno dominio necesita la firma del nudo propietario.
¿Cuánto se paga por el usufructo al vender?
Como referencia fiscal, el usufructo vitalicio se valora en general como 89 menos la edad del usufructuario, entre un 10% y un 70% del valor total. El reparto real del precio puede pactarse entre ambos titulares, y los impuestos dependen de la operación concreta, por lo que conviene consultarlos con un asesor fiscal.
¿Se necesita el permiso del usufructuario para vender la nuda propiedad?
No. El nudo propietario puede vender su derecho sin consentimiento del usufructuario, pero el comprador debe respetar el usufructo y no podrá usar la vivienda hasta que se extinga.
¿Qué ocurre si fallece el usufructuario?
Si el usufructo es vitalicio y no sucesivo, se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio. Para reflejarlo en el Registro de la Propiedad pueden aportarse el certificado de defunción y una instancia.
Fuentes
- Agencia Tributaria: usufructo y desmembramiento de la propiedad (IRPF 2025)
- Agencia Tributaria: usufructo y desmembramiento de la propiedad (IRPF 2024)
- Agencia Tributaria: extinción del usufructo y consolidación del dominio
- Nuda propiedad y usufructo: diferencias y derechos
- ¿Se puede obligar a vender el usufructo?
- Vender vivienda con usufructo: quién debe firmar
- Exención IRPF por venta de vivienda para mayores de 65 años
- Impuestos sobre inversiones inmobiliarias en España
- Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio