Para vender una casa heredada hay que cumplir primero tres cosas: acreditar quiénes son los herederos, aceptar y adjudicar la herencia ante notario, y dejar el inmueble inscrito y sin sorpresas en cargas. Solo entonces la venta es una compraventa como cualquier otra. Quien ordena estos pasos antes de anunciar ahorra meses y evita que un comprador se eche atrás. En Verdi Estate ayudamos a organizar la documentación de la venta y coordinamos el trabajo con los profesionales legales y fiscales que cada caso necesita.
En resumen
- Antes de vender hay que acreditar el título sucesorio (testamento o declaración de herederos), aceptar la herencia y adjudicar la vivienda.
- Con varios herederos, la casa queda en pro indiviso: se vende con el consentimiento de todos, o se adjudica a uno que compensa a los demás.
- Heredar y vender son hechos imponibles distintos: al heredar puede haber Impuesto sobre Sucesiones y plusvalía municipal; al vender, IRPF y otra plusvalía.
- Ordenar nota simple, escrituras, IBI, certificado energético y datos de Catastro antes de anunciar acelera la operación.
Tabla de contenidos
- Quién puede vender y qué hay que hacer antes
- Los pasos para vender, en orden
- Varios herederos: cómo se vende sin bloquear la operación
- Si la casa tiene hipoteca
- ¿Se puede vender sin inscribir la casa a nombre de los herederos?
- Impuestos al heredar y al vender
- Los papeles que necesitas, en una lista
- Preparar la casa para ponerla en el mercado
- Cómo te acompañamos en Verdi Estate
- Nuestro punto de vista
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Quién puede vender y qué hay que hacer antes
Ser heredero no basta por sí solo para firmar una compraventa: hay que concretar qué bien corresponde a cada uno. La secuencia práctica que describen los despachos de abogados especializados es esta: acreditar el título sucesorio, aceptar la herencia, adjudicar el inmueble, revisar cargas y situación registral y preparar la compraventa.
El título sucesorio depende de si había testamento:
- Con testamento: se pide el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y la copia autorizada del testamento.
- Sin testamento: debe tramitarse la declaración de herederos abintestato, con los documentos que acrediten el parentesco además de los de defunción y últimas voluntades.
La aceptación, la partición y la adjudicación se formalizan en escritura pública ante notario. Es un paso que la ley reserva a ese profesional, y forma parte del proceso, no es un trámite opcional.
Los pasos para vender, en orden
- Reunir el título sucesorio. Certificado de defunción, últimas voluntades y testamento o declaración de herederos. Es lo primero porque todo lo demás se apoya en él.
- Pedir una nota simple del inmueble. Muestra quién figura como titular, qué cargas existen y si hay hipoteca o embargos. Si la finca sigue a nombre del fallecido, ya sabes lo que falta por hacer. En nuestra guía sobre la nota simple y el Catastro en Costa Blanca explicamos cómo leerlas y qué discrepancias suelen aparecer.
- Aceptar la herencia y adjudicar la vivienda. Si no hay partición testamentaria y todos los herederos están de acuerdo, formalizan juntos aceptación, partición y adjudicación. Si no hay acuerdo, el camino es la partición judicial.
- Liquidar los impuestos de la herencia. El Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal por causa de muerte se presentan en los plazos de tu comunidad y tu ayuntamiento. Mira la sección de impuestos más abajo.
- Inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad. Deja la casa a nombre de quien vende y facilita la escritura al comprador y a su banco.
- Preparar la documentación de venta y fijar el precio. Certificado energético, IBI, certificado de la comunidad de propietarios, cédula o documentación urbanística si procede.
- Firmar la compraventa ante notario y presentar después los impuestos de la venta.
No hace falta tenerlo todo hecho para empezar a hablar con una agencia. Aun así, cuanto antes se sepa en qué punto está cada papel, más realista es el calendario.
Varios herederos: cómo se vende sin bloquear la operación
Cuando hay más de un heredero, la vivienda queda en pro indiviso según las cuotas adjudicadas. Para vender el inmueble completo de forma voluntaria deben intervenir quienes tengan las facultades y los consentimientos necesarios. Las alternativas, según la misma fuente, son adjudicar la casa a uno de ellos compensando a los demás, o solicitar la división judicial.
En la práctica, lo que más retrasa una venta no es el notario, sino la falta de acuerdo sobre el precio. Conviene fijar antes de recibir ofertas:
- Quién firma y si alguien actuará con poder notarial (útil si algún heredero vive en otro país).
- El precio mínimo aceptable y quién decide sobre contraofertas.
- Cómo se reparte el dinero y quién asume los gastos mientras la casa está a la venta: IBI, comunidad, suministros.
Una valoración realista del mercado local ayuda a que ese acuerdo se tome con datos y no con impresiones. Muchos herederos viven fuera de España, y eso añade papeleo de firmas y poderes que conviene planificar desde el principio.
Si la casa tiene hipoteca
La muerte del titular no cancela la deuda. El Banco de España indica que un acuerdo interno entre herederos sobre quién asume la hipoteca no libera a los demás frente al banco: para cambiar deudores o liberar codeudores hace falta la conformidad de la entidad. Mientras el banco no acepte otra solución, los herederos responden ante él.
Hay tres salidas habituales: cancelar el préstamo con el precio de venta, subrogar o novar la hipoteca con aceptación del banco, o adjudicar la casa a un heredero que asuma la carga. Si se vende, conviene pedir al banco el certificado del saldo pendiente y coordinar notaría, banco y Registro el día de la firma, para que la cancelación y la venta queden cerradas a la vez.
¿Se puede vender sin inscribir la casa a nombre de los herederos?
La inscripción de los títulos en el Registro es voluntaria, salvo la hipoteca. Pero el Ministerio de Justicia explica que los títulos no inscritos no perjudican a terceros y que la inscripción presume la titularidad y protege al comprador de buena fe. Dicho de otro modo: un comprador, y sobre todo su banco, querrá ver la finca inscrita a nombre de quien vende. Dejar la cadena de titularidad completa hace la venta más fluida y más fácil de financiar.
Por eso, en la práctica, la inscripción de la adjudicación es un paso previo a la venta, no un trámite que se pueda aplazar sin consecuencias.
Impuestos al heredar y al vender
Son dos momentos distintos y cada uno tiene sus impuestos. Según este análisis fiscal, al heredar pueden devengarse el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal por transmisión mortis causa; al vender, el IRPF por la ganancia patrimonial y otra plusvalía municipal.
Al heredar: ISD y plusvalía
El ISD se liquida en la comunidad autónoma donde residió el fallecido más tiempo durante los últimos cinco años, y varía según la comunidad, el parentesco y el valor. Como orientación, para una casa de 200.000 € heredada de padre a hija, un despacho de abogados estima unos 1.500 € en la Comunidad Valenciana, 0 € en Andalucía, Murcia o Galicia, y entre 6.000 y 9.000 € en Cataluña. Son cifras orientativas, no una liquidación.
A nivel estatal existe una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del causante, con un límite de 122.606,47 € por heredero, para cónyuge, ascendientes, descendientes y colaterales hasta el segundo grado de 65 años o más que convivieran dos años con el fallecido, siempre que mantengan la adquisición durante diez años. Si vas a vender pronto, esa condición de mantenimiento es algo que debes consultar antes con un asesor fiscal.
La plusvalía municipal depende del ayuntamiento. Como ejemplo, el Ayuntamiento de València prevé una bonificación del 95 % de la cuota en transmisiones por herencia para fallecimientos desde el 1 de enero de 2024 a favor de descendientes, ascendientes o cónyuges. Cada municipio tiene su propia ordenanza: en Torrevieja, Orihuela o San Miguel de Salinas hay que mirar la del ayuntamiento correspondiente.
Al vender: IRPF y plusvalía
La ganancia patrimonial de la venta tributa en el IRPF por la base del ahorro. Los tramos para 2026, según esta guía, son del 19 % hasta 6.000 €, el 21 % de 6.001 a 50.000 €, el 23 % de 50.001 a 200.000 €, el 27 % de 200.001 a 300.000 € y el 30 % por encima. Con varios herederos, cada uno declara según su porcentaje de propiedad. El valor de adquisición que se toma como referencia es el que figura en la liquidación de la herencia, así que conviene guardar esa documentación.
El comprador, por su parte, puede quedar sujeto a ITP cuando la transmisión no está sujeta a IVA, y a IVA o IGIC y AJD en otros casos. Es un dato que se debe tener claro al fijar el precio.
Otros gastos
La misma fuente de abogados cifra los gastos no fiscales de la herencia en 600 a 1.200 € de notaría, 300 a 500 € de Registro y, si se contrata, 300 a 800 € de gestoría. Hay que añadir, si existen, la cancelación de cargas y los costes de regularizar documentación, como recomienda valorar cualquier guía del proceso.
Los papeles que necesitas, en una lista
Para la herencia, la Agencia Tributaria detalla qué se aporta con el Modelo 650: escritura de aceptación de herencia o inventario, certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos y NIF de los herederos. Puede pedir además el IBI, el título de adquisición o la nota simple y los justificantes de cargas.
Para la compraventa, prepara este paquete:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Escritura de aceptación y adjudicación | Acredita quién es el propietario |
| Nota simple actualizada | Muestra titularidad y cargas |
| Último recibo del IBI | Identifica la referencia catastral y confirma que está al corriente |
| Certificado de eficiencia energética | Obligatorio para vender y debe incluirse en el anuncio |
| Certificado de la comunidad | Confirma que no hay deudas de comunidad |
| Certificado de saldo de hipoteca | Solo si hay préstamo pendiente |
| Justificantes de ISD y plusvalía | Demuestran que los impuestos de la herencia están liquidados |
Si quieres entender qué debe revisar el comprador del certificado, lo explicamos en nuestra guía del certificado energético en Costa Blanca. Y si la casa tiene un usufructo pendiente, mira cómo se plantea la venta de una vivienda con usufructo.
Preparar la casa para ponerla en el mercado
Antes de anunciar, conviene pedir la nota simple, ordenar los títulos, comprobar cargas, preparar el certificado energético, verificar comunidad e IBI y resolver discrepancias entre Catastro, escritura y Registro. Esa última parte es la que más sorprende: una superficie distinta en Catastro y escritura, o una ampliación sin declarar, puede frenar a un comprador con hipoteca.
Además de los papeles, prepara la vivienda en sí:
- Vaciado y limpieza. Una casa despejada se visita y se valora mejor. Decidid entre herederos qué se queda en la familia y qué se vende con la casa.
- Suministros. Revisa que luz y agua estén a nombre de alguien que pueda gestionarlos. Tenemos una guía sobre las comprobaciones de electricidad al comprar en Costa Blanca que te muestra lo que mirará el comprador.
- Mobiliario. Si parte del mobiliario se queda, déjalo por escrito en un inventario. Hay más detalle en nuestro artículo sobre casa amueblada en Costa Blanca.
- Fotografías y descripción. Cuando el título está limpio, la casa se presenta con total claridad: superficie real, estado, gastos anuales.
Cómo te acompañamos en Verdi Estate
Si tu casa heredada está en Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas, Ciudad Quesada o alrededores, en Verdi Estate asistimos en la organización de la documentación y coordinamos con los profesionales legales y fiscales que haga falta, para que tengas apoyo en cada etapa. Puedes ver cómo trabajamos en nuestra página para vender tu casa en Costa Blanca Sur.
Si después de vender quieres comprar de nuevo, también te acompañamos desde la guía para comprar casa en España.
Nuestro punto de vista
Cuando una familia hereda una casa, lo más difícil casi nunca es encontrar comprador. Es poner de acuerdo a los herederos y ordenar los papeles en el orden correcto.
Nuestra recomendación es empezar por la nota simple y por una conversación clara entre herederos sobre precio y plazos. Con ese punto de partida, la documentación se organiza con una lógica y el calendario de la venta se puede prever.
En Verdi Estate nos centramos en acompañar al vendedor en cada etapa, con atención personalizada y apoyo en la documentación, coordinando con los profesionales legales y fiscales que el caso requiera. Nuestro objetivo es que vender una casa heredada sea un proceso ordenado y sin incertidumbre.
Lyudmil Ignatov - Verdi Estate
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se tarda en vender una casa heredada?
Depende sobre todo del estado de la herencia. Si el testamento está claro y los herederos están de acuerdo, los trámites ante notario y Registro pueden resolverse en pocas semanas. Con declaración de herederos, hipoteca o desacuerdo, el calendario se alarga, por eso conviene empezar por la nota simple.
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender?
Al vender, la plusvalía municipal corresponde en principio al vendedor, salvo que se pacte otra cosa. La de la herencia la pagan los herederos al aceptar. Las reglas de cálculo y las bonificaciones dependen de la ordenanza de cada ayuntamiento, así que hay que consultarla en el del inmueble.
¿Puedo vender si un heredero no quiere?
Para vender la casa completa de forma voluntaria hacen falta los consentimientos necesarios de los titulares. Si uno no quiere, las vías son adjudicar la casa a uno compensando a los demás, o pedir la división judicial. Un abogado puede indicarte cuál encaja en tu caso.
¿Necesito certificado energético para vender una casa heredada?
Sí. El certificado de eficiencia energético es obligatorio para vender una vivienda, lo emite un técnico competente y debe incluirse en el anuncio. Conviene encargarlo antes de publicar la casa.
Fuentes
- Venta de vivienda heredada paso a paso
- Cómo vender un piso heredado: pasos, plazos y valor de venta
- Partición y adjudicación de la herencia, Banco de España
- Herencias con inmuebles e hipotecas
- Qué pasa cuando fallece el titular de un préstamo hipotecario, Banco de España
- Vivienda heredada con hipoteca o deudas
- Registro de la Propiedad, Ministerio de Justicia
- ¿Cómo tributa la venta de una propiedad heredada?
- Heredar vivienda: impuestos de sucesiones
- Cuánto se paga por heredar una casa en España
- Beneficios fiscales estatales en sucesiones, Principado de Asturias
- Bonificación del IIVTNU por herencia, Ayuntamiento de València
- Obligaciones documentales y registrales en la venta de un inmueble heredado
- Documentación a aportar en el Modelo 650, Agencia Tributaria
- Gastos de vivienda 2026: IBI, plusvalía y otros