El contrato de arras es un acuerdo privado que se firma antes de la escritura pública: el comprador entrega una cantidad de dinero y ambas partes fijan las condiciones esenciales de la compraventa. Lo que ocurre si alguien se echa atrás depende del tipo de arras que firméis, no del nombre del documento. Por eso lo primero que debes comprobar es qué modalidad figura en el texto. Y lo segundo, cuánto tiempo tienes hasta la notaría y qué pasa si la hipoteca no llega.
En resumen
- El documento de arras no es obligatorio, pero es válido y vinculante desde la firma, según el Consejo General del Notariado.
- Hay tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales. Solo las penitenciales permiten desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble.
- La ley no fija un plazo general: lo pactáis vosotros. En la práctica suele moverse entre 30 y 90 días.
- Si necesitas hipoteca, debe quedar escrito qué ocurre si el banco la deniega. Sin esa cláusula, puedes perder las arras.
- Antes de entregar dinero, pide una nota simple y revisa cargas, IBI y gastos de comunidad.
Tabla de contenidos
- Qué es el contrato de arras y qué compromete
- Los tres tipos de arras y qué cambia en cada uno
- Qué debe incluir antes de entregar dinero
- Cuánto dura un contrato de arras
- Incumplimiento: cuándo se pierden las arras
- Qué pasa si no te conceden la hipoteca
- Arras en obra nueva: no es lo mismo que en reventa
- Nuestra visión sobre las arras
- Cómo te acompañamos en la compra
- Errores frecuentes al firmar unas arras
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es el contrato de arras y qué compromete
El contrato de arras recoge una futura compraventa: se identifican las partes, la vivienda, el precio y la cantidad que se entrega como señal. Según el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, no todas las arras permiten desistir libremente, y esa posibilidad hay que comprobarla de forma expresa en el documento.
En la práctica, para un comprador significa que la vivienda deja de estar en el mercado mientras se preparan la financiación y la documentación. Para el vendedor, que tiene un comprador comprometido y una parte del dinero ya entregada. Ninguno de los dos queda libre por el simple hecho de que el contrato sea privado.
El importe de la señal lo acordáis las partes. Es habitual que ronde el 10 % del precio, pero no es una cifra legal. Cuanto mayor sea, más pesa en tu decisión de desistir, así que conviene dimensionarla con calma.
Los tres tipos de arras y qué cambia en cada uno
La OCU distingue tres modalidades con efectos muy distintos:
| Tipo | Qué es | ¿Se puede desistir? | Si alguien incumple |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Anticipo del precio y prueba de que el contrato existe | No, libremente | La parte cumplidora elige entre exigir el cumplimiento o resolver, con indemnización si procede |
| Penales | Cláusula penal que garantiza el cumplimiento | No, por sí solas | Depende de lo pactado sobre cumplimiento, pena e indemnización |
| Penitenciales | Las prevé expresamente el artículo 1454 del Código Civil | Sí | El comprador pierde la señal; el vendedor devuelve el doble |
La diferencia importa más de lo que parece. En unas arras confirmatorias, perder la señal no es la única consecuencia posible: no basta con retener o duplicar automáticamente la cantidad entregada, y la parte cumplidora puede reclamar que se complete la venta.
Cómo reconocer cuáles has firmado
Busca en el texto la palabra que define la modalidad. La OCU recomienda indicar expresamente el tipo de arras y, si son penitenciales, citar el artículo 1454 del Código Civil. Si el contrato habla de "señal" o "anticipo" sin más, o no dice nada sobre la facultad de desistir, no des por hecho que puedes echarte atrás perdiendo el dinero. Pide que se aclare por escrito antes de firmar.
Qué debe incluir antes de entregar dinero
Un contrato de arras bien armado evita casi todas las discusiones posteriores. La Comunidad de Madrid indica que debe identificar el inmueble, sus cargas y deudas, los gastos y el plazo para la escritura. Como lista de comprobación, incluye:
- Identidad de comprador y vendedor, y representación si firma un apoderado.
- Descripción registral de la vivienda (finca, referencia catastral).
- Precio total, importe de las arras y su concepto.
- Modalidad de arras, escrita con claridad.
- Forma de pago de la señal y del resto del precio.
- Cargas, hipotecas previas, IBI y deudas con la comunidad de propietarios.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Fecha límite para escriturar y entrega de llaves.
- Consecuencias del incumplimiento para cada parte.
- Qué pasa si el banco no concede la hipoteca.
Nota simple, catastro y comunidad
Antes de pagar nada, conviene comprobar la titularidad y las cargas con una nota simple del Registro de la Propiedad. Es un paso rápido que evita descubrir tarde que la vivienda está hipotecada o embargada. Si compras en la Costa Blanca, en nuestra guía sobre la nota simple y el Catastro al comprar explicamos qué mirar en cada documento.
La OCU añade que conviene regular también la falta de regularización registral o catastral de la vivienda. Y si es un apartamento o una urbanización, revisa los gastos de comunidad y si hay derramas pendientes. Si la casa se vende amueblada, deja por escrito qué muebles y electrodomésticos se incluyen.
Cuánto dura un contrato de arras
No existe un plazo legal general para las arras ni para firmar la escritura: lo pactan comprador y vendedor. Lo que sí debe constar es una fecha o plazo máximo, para que ninguna de las partes quede atada indefinidamente.
Como referencia, CaixaBank habla de unos 90 días como plazo habitual, que cargas, problemas de titularidad o una hipoteca pueden alargar. Tinsa lo sitúa entre 30 y 90 días, y señala que el plazo hasta la escritura suele ser de dos o tres meses según la financiación. Son orientaciones de mercado, no obligaciones.
Plazo entre arras y escritura
La OCU ofrece en su modelo un ejemplo de un mes para formalizar un contrato privado adicional y otro mes como máximo para la escritura. Son cifras de ejemplo, modificables.
Si compras con préstamo hipotecario, cuenta con otro tiempo. El Consejo General del Notariado explica que, tras la fase precontractual, hay un plazo legal de diez días antes de autorizar la escritura del préstamo, y que compraventa e hipoteca suelen firmarse a la vez. Si piensas financiar, calcula el calendario hacia atrás desde la fecha de notaría. Nuestra guía de hipoteca, presupuesto y tasación en la Costa Blanca te ayuda a ordenar esos tiempos.
Prórroga
Si se acerca el vencimiento y la escritura no está lista, lo prudente es pactar una prórroga por escrito antes de que el plazo expire. Una vez pasada la fecha sin acuerdo, la situación se complica para ambas partes.
Incumplimiento: cuándo se pierden las arras
La respuesta corta: se pierden automáticamente solo con arras penitenciales y si eres tú quien desiste. El Ministerio lo resume así: con penitenciales, el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que desiste devuelve el doble. En los demás casos, las consecuencias dependen de lo pactado y pueden ir del cumplimiento forzoso a la indemnización.
Esto se traduce en tres situaciones:
- Penitenciales, desiste el comprador: pierde la señal y la venta se acaba.
- Penitenciales, desiste el vendedor: devuelve la señal duplicada.
- Confirmatorias o penales: quien cumple puede exigir que se escriture o resolver el contrato, y reclamar daños si los hay.
Si la otra parte no aparece en la notaría
Si llega el día y la otra parte no comparece, es útil dejar constancia fehaciente, por ejemplo con un acta notarial de incomparecencia, y reclamar después según el régimen que corresponda a tus arras. Acude siempre a la cita con tu documentación en regla: es la prueba de que cumpliste.
Qué pasa si no te conceden la hipoteca
Es la duda más frecuente y la que más dinero cuesta. El Ministerio recomienda regular expresamente qué sucede si finalmente no se concede la hipoteca. Si no lo haces, en unas arras penitenciales una denegación del banco no te libera: normalmente pierdes las arras aunque el préstamo se deniegue.
Una cláusula de financiación útil concreta:
- El importe máximo del préstamo que solicitarás.
- El plazo para obtener la respuesta del banco.
- La documentación que presentarás.
- Cómo y cuándo comunicarás la denegación al vendedor.
- Que has actuado con diligencia, pidiendo la hipoteca en una entidad real y en tiempo.
La protección depende de cumplir esas condiciones. Si compras en Cataluña, existe una regla civil propia: según un resumen jurídico del artículo 621-49 del Código Civil catalán, se puede recuperar lo entregado cuando se deniega la financiación, siempre que se acredite documentalmente, se cumpla el plazo y no haya pacto en contrario ni negligencia. No es una regla general para el resto de España, incluida la provincia de Alicante.
Antes de firmar, pide al banco una valoración previa de tu capacidad de endeudamiento y comprueba que la tasación encaja con el precio acordado. Y si el inmueble tiene un certificado energético pendiente, revisa lo que conviene mirar del certificado energético para no retrasar la escritura.
Arras en obra nueva: no es lo mismo que en reventa
En una promoción sobre plano, lo que se firma suele llamarse contrato de reserva o contrato privado de compraventa, y los pagos a cuenta siguen reglas propias de garantía. No lo trates igual que unas arras de reventa. Si estás valorando una promoción, lee nuestra guía de pagos sobre plano en la Costa Blanca Sur y sus garantías antes de transferir ninguna cantidad.
Nuestra visión sobre las arras
En Verdi Estate vemos una constante: el comprador internacional llega con prisa por "asegurar" la casa y entrega la señal antes de entender qué firma. La prisa es comprensible, sobre todo cuando se compara con precios de su país de origen. Pero las arras son el momento en que se decide el riesgo de toda la operación.
Por eso trabajamos al revés: primero presentamos una lista breve de propiedades con precio y disponibilidad confirmados, ajustada al presupuesto y a la zona que busca el cliente. Después ayudamos a organizar la documentación, desde la nota simple hasta los datos de las partes, y coordinamos con profesionales legales y fiscales para que el contrato lo revise quien corresponde.
Nuestro consejo es sencillo: no entregues dinero hasta tener claros el tipo de arras, el plazo y la cláusula de financiación. Con eso resuelto, la compra en Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas o Ciudad Quesada se vuelve un proceso ordenado y sin sorpresas.
Lyudmil Ignatov - Verdi Estate
Cómo te acompañamos en la compra
Si estás en la fase de elegir vivienda, en Verdi Estate te proponemos una selección corta de propiedades de obra nueva y reventa en la Costa Blanca Sur, con precios y disponibilidad confirmados. Después te ayudamos a organizar la documentación de la compra, con atención personalizada en cada etapa.
Consulta nuestra página de comprar casa en España: guía y trámites o explora las casas de segunda mano en la Costa Blanca y las promociones de obra nueva. Si prefieres empezar por una zona, tenemos viviendas en Torrevieja y en Orihuela.
Errores frecuentes al firmar unas arras
- Firmar sin leer la modalidad. Si no está escrita, no la supongas.
- Entregar la señal antes de la nota simple. Primero comprueba titularidad y cargas.
- Olvidar la cláusula de hipoteca. Es la fuente más habitual de pérdidas de dinero.
- Dejar el plazo abierto. Fija una fecha o un máximo y, si hace falta, prorroga por escrito antes del vencimiento.
- No detallar gastos. IBI, comunidad y suministros deben repartirse y estar al corriente. Si te interesa, revisa qué comprobar de la electricidad al comprar.
- Pagar en efectivo o sin justificante. La señal debe poder acreditarse con transferencia y concepto claro.
Para cualquier duda concreta sobre tu contrato, consulta con un abogado especializado en compraventas inmobiliarias o con un notario: son quienes pueden valorar tu caso y el texto exacto que vas a firmar.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. El Notariado indica que es un contrato privado, no obligatorio, pero válido y vinculante desde su firma. Puedes ir directamente a la escritura, aunque las arras dan seguridad a ambas partes durante la preparación de la operación.
¿Cuánto tiempo hay entre las arras y la escritura?
No hay un plazo legal único; lo fijan las partes. En la práctica suele estar entre uno y tres meses, y más si hay hipoteca o cargas por cancelar. Lo importante es que el contrato indique una fecha límite clara.
¿Puedo recuperar las arras si no me dan la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé con una cláusula de financiación y has cumplido sus condiciones. Sin esa cláusula, en unas arras penitenciales lo normal es perder la señal. Si compras en Cataluña, hay una regla civil específica.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
Con arras penitenciales, devuelve el doble de lo recibido. Con confirmatorias o penales, puedes exigir que se cumpla el contrato o resolverlo, con indemnización si corresponde, según lo pactado.
Fuentes
- Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030: contrato de arras
- Consejo General del Notariado: viviendas e inmuebles
- OCU: contrato de arras, qué es y qué tipos hay
- OCU: modelo de contrato de arras penitenciales
- Comunidad de Madrid: compraventa de viviendas
- CaixaBank: contrato de arras, modelos y plazos
- Tinsa: qué es un contrato de arras
- Consejo General del Notariado: El gran paso, comprar una vivienda
- Guía sobre arras condicionadas a la hipoteca
- Devolución de arras en Cataluña por no concesión de hipoteca
- Dudas sobre contrato de arras