Para comprar una casa en España necesitas un documento de identidad válido (el NIE si eres extranjero), una cuenta bancaria española, una vivienda con la documentación en regla y un presupuesto que cubra el precio más los impuestos y gastos. La compra se cierra en escritura pública ante notario y se completa con el pago de impuestos y la inscripción en el Registro. En Verdi Estate trabajamos en la Costa Blanca Sur (Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas y Ciudad Quesada) y te ayudamos a organizar esa documentación para que llegues a la firma sin sorpresas.
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- ✓Selección según presupuesto y ubicación
- ✓Asistencia con la documentación
En resumen
- La compra sigue un orden fijo: búsqueda, reserva y arras, comprobaciones, escritura ante notario, pago de impuestos e inscripción registral.
- Si compras desde fuera de España, el NIE y una cuenta bancaria española son imprescindibles, y se pueden gestionar a distancia con poder notarial.
- Antes de pagar la señal, pide la nota simple y comprueba cargas, licencias y deudas de comunidad: el comprador hereda algunas de ellas.
- Presupuesta entre el 5 % y el 11 % del precio en impuestos y gastos, según sea obra nueva o reventa y según la comunidad autónoma.
- Una lista corta de viviendas con precio y disponibilidad confirmados y la documentación bien ordenada reducen el riesgo de errores.
Tabla de contenidos
- Los pasos para comprar una casa en España
- Documentos para comprar una vivienda: qué aporta cada parte
- Comprar desde el extranjero: NIE y cuenta bancaria
- Qué comprobar antes de pagar la señal
- Cuánto cuesta realmente: impuestos y gastos
- Obra nueva o reventa: cuál te conviene
- Lo que cambia en las normas
- Nuestra visión: comprar sin incertidumbre
- Cómo te ayudamos en Verdi Estate
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Los pasos para comprar una casa en España
La regla general es que la compraventa de una vivienda se formalice en escritura pública ante notario. Antes de llegar ahí, el recorrido habitual es este.
1. Define presupuesto y zona
El presupuesto no es solo el precio: hay que sumar impuestos, notaría, registro y, si la hay, la financiación. Con ese total claro, la zona se elige por uso (residencia, segunda vivienda, inversión), servicios cercanos y tipo de inmueble. En la Costa Blanca Sur la oferta va del apartamento y el bungaló a la villa independiente, tanto en obra nueva como en segunda mano.
Aquí es donde más tiempo se pierde comprando solo: portales con cientos de anuncios, precios desactualizados y viviendas ya vendidas. Nosotros trabajamos con una lista breve de propiedades con precio y disponibilidad confirmados, ajustada a tu presupuesto y a tu ubicación.
2. Visita y compara
Visita pocas viviendas, pero con una lista de comprobación: orientación, estado de la instalación eléctrica y del agua, gastos de comunidad y accesos. Tenemos guías sobre el agua al comprar en Costa Blanca Sur, la electricidad y qué incluye una casa amueblada.
3. Reserva y contrato de arras
Tras la oferta suele firmarse un contrato privado de arras. Según el Colegio de Notarios, no es obligatorio ni inscribible, pero sí vinculante. En las arras penitenciales, si te retiras pierdes la señal y, si se retira el vendedor, debe devolverte el doble. En una vivienda en construcción puedes exigir un aval por las cantidades entregadas.
La señal habitual ronda el 10 % del precio, con un plazo de unos dos meses para la firma final, según el Ajuntament de Barcelona en su guía para compradores. Es el momento de tener ya revisada la documentación, no después.
4. Comprobaciones jurídicas y urbanísticas
Se detallan en su propia sección más abajo. Se hacen antes de entregar dinero y condicionan la firma.
5. Firma ante notario
En la firma, el notario comprueba la identidad y la legitimación de las partes, expone el estado de cargas, confirma el pago de las cuotas de comunidad, informa sobre el certificado de eficiencia energética, verifica el IBI y la referencia catastral y controla los medios de pago, según el Colegio de Notarios. Este paso lo da la ley a un notario, y nosotros coordinamos con los profesionales legales y fiscales para que todo esté listo ese día.
6. Impuestos e inscripción
Tras la firma se liquidan los impuestos y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción es voluntaria, pero muy recomendable: el comprador inscrito queda protegido como propietario frente a cargas ocultas o disputas de posesión, según el portal administracion.gob.es.
Documentos para comprar una vivienda: qué aporta cada parte
La pregunta más repetida es qué papeles hacen falta. Esta es la lista práctica.
| Quién | Documento | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Comprador | DNI o NIE en vigor (y pasaporte si eres extranjero) | Identificarte ante el notario |
| Comprador | Justificante de medios de pago | El notario debe controlar el origen del dinero |
| Comprador | Copia del contrato de arras y justificante de la señal | Acreditar lo pactado |
| Comprador | Documentación de la hipoteca, si la hay | Preparar la firma con el banco |
| Vendedor | Escritura de propiedad y nota simple | Acreditar titularidad y cargas |
| Vendedor | Último recibo del IBI | Comprobar que el impuesto está pagado |
| Vendedor | Certificado de eficiencia energética | Obligatorio para vender |
| Vendedor | Certificado de deudas de comunidad | Saber qué se debe a la comunidad |
| Vendedor | Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación | Habitabilidad legal, según la comunidad autónoma |
| Vendedor | Certificado de cancelación de hipoteca, si existe | Entregar la vivienda libre de carga |
La relación de documentos del comprador y del vendedor coincide con lo que recogen CaixaBank y la OCU. La OCU añade el libro del edificio, clave en edificios de menos de 10 años por el seguro de vicios estructurales. Si compras con hipoteca, el banco debe entregarte la ficha de información y se firma un acta de transparencia notarial con antelación (Ley 5/2019), según la guía notarial de 2026.
En la Comunidad Valenciana, donde trabajamos, se exige licencia de segunda ocupación y no cédula de habitabilidad como en Cataluña o Baleares. En obra nueva se añaden el seguro decenal y la licencia de primera ocupación, según los Notarios de Europa.
Ordenar estos papeles es justo lo que hacemos con el comprador: en nuestra página Comprar en España: documentos y apoyo explicamos cómo te acompañamos en cada etapa.
Comprar desde el extranjero: NIE y cuenta bancaria
Si no resides en España, hay dos requisitos previos. El primero es el NIE, el número de identificación de extranjero, que es requisito legal para comprar. El segundo es una cuenta bancaria en España, desde la que se pagan los impuestos y gastos asociados.
Para abrir la cuenta suelen pedir pasaporte o documento de identidad, número de identificación fiscal de tu país y justificante de actividad económica e ingresos. Según CaixaBank, residentes de 15 países de Europa Occidental pueden abrirla online, y en otros casos se puede hacer mediante poder notarial con apostilla. Ese poder permite además que alguien firme en tu nombre si no puedes viajar.
Hay un detalle fiscal que sorprende a muchos compradores: si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, según Notaria-online. Si el vendedor es residente, no hay retención. Conviene saberlo antes de la firma, porque afecta al dinero que se transfiere ese día.
Para compradores internacionales, nuestro papel es reducir la incertidumbre: asistencia durante todo el proceso y coordinación con profesionales legales y fiscales.
Qué comprobar antes de pagar la señal
Un inmueble puede estar inscrito y aun así arrastrar una obra sin licencia, según Tu Abogado Inmobiliario. Por eso la revisión tiene varias capas.
Titularidad y cargas. La nota simple del Registro indica quién es el propietario y si hay hipotecas o embargos. Se recomienda que sea reciente: como mucho un mes de antigüedad antes de las arras, según CPG Abogados. Tenemos una guía sobre nota simple y Catastro en Costa Blanca.
Coincidencia con el Catastro. La descripción registral debe coincidir con la catastral: superficie, tipo de inmueble y referencia.
Situación urbanística. Pide el certificado del ayuntamiento para descartar expedientes de disciplina urbanística o riesgo de demolición. La guía oficial británica GOV.UK recomienda comprobar licencias y permisos en el ayuntamiento.
Deudas de comunidad. El comprador responde de las deudas de la comunidad del año en curso y los tres anteriores (cuatro en Cataluña), según la OCU. Más en nuestra guía de gastos de comunidad en Costa Blanca.
Certificado energético. Tiene vigencia de 10 años, según CPG Abogados. Aquí repasamos qué revisar en el certificado energético.
Hipoteca previa. No estás obligado a subrogarte en la hipoteca del vendedor y puedes exigir su cancelación. Además, el vendedor responde de los defectos ocultos, y en obra nueva promotor y constructor responden 10 años por daños estructurales, 3 por los que afecten a la habitabilidad y 1 año por acabados, según administracion.gob.es.
Si piensas comprar para reformar, mira antes qué comprobar al comprar para reformar.
Cuánto cuesta realmente: impuestos y gastos
El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o usada. En usada, el comprador paga el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) a la Hacienda autonómica. En obra nueva paga el IVA al vendedor, con un tipo general del 10 %, y se suma el AJD (actos jurídicos documentados) autonómico.
| Concepto | Obra nueva | Reventa |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10 % | ITP según comunidad (habitualmente entre el 6 % y el 11 %) |
| Impuesto adicional | AJD autonómico, del 0,5 % al 1,5 % según comunidad | No aplica |
| Notaría | Entre 507 y 766 € en viviendas de 100.000 a 500.000 € | Igual |
| Registro | Entre 154 y 318 € en esa misma horquilla | Igual |
Los rangos de ITP y AJD proceden de Notaria-online, y los aranceles de notaría y registro de Hipotecas.me, que calcula que el total de gastos ronda entre el 5 % y el 11 % del precio según la comunidad. El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro, según BBVA.
En la Comunidad Valenciana, Managora recoge que el tipo general de ITP bajó al 9 % desde el 1 de junio de 2026. Es un tipo que las comunidades pueden modificar, así que confirma el vigente en la Generalitat antes de calcular tu presupuesto.
Ejemplo de cálculo
Imagina una reventa de 200.000 € con un ITP del 9 %: son 18.000 € de impuesto. Añade notaría y registro, que según los aranceles citados rondan entre 661 y 1.084 € en conjunto. Sin contar tasación ni gestoría, el total se acerca a los 19.000 €, alrededor del 9,5 % del precio. En obra nueva, la misma cifra daría 20.000 € de IVA más el AJD, así que el orden de magnitud es parecido y conviene calcular cada vivienda concreta.
Quién paga qué
La ley no fija expresamente quién paga la notaría; la costumbre mayoritaria es que el comprador asuma los gastos de la compraventa, excepto la plusvalía municipal, que paga el vendedor, según BBVA. Si el vendedor es persona física no residente, el comprador responde como sustituto de la plusvalía, según The Juris. Y si financias, desde la Ley 5/2019 el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca.
Obra nueva o reventa: cuál te conviene
La obra nueva ofrece vivienda a estrenar, garantías por defectos de construcción y, en vivienda en construcción, aval por las cantidades entregadas. Suele implicar IVA y AJD, y pagos escalonados durante la obra. La reventa permite ver lo que compras, mudarte antes y, en muchos casos, entrar en urbanizaciones consolidadas, con ITP en lugar de IVA.
Para quien invierte, la decisión depende del uso: alquiler, revalorización o disfrute propio. Por eso partimos de tu presupuesto y tu ubicación, no de un catálogo general. Si buscas estar cerca de todo, en nuestra oferta de Torrevieja y Ciudad Quesada hay opciones en ambos tipos. Si prefieres la vida en una sola planta, tenemos una lista de comprobación para vivir sin escalones.
Lo que cambia en las normas
La normativa se mueve con frecuencia, así que antes de firmar revisa tres puntos. Según Managora, el Tribunal Constitucional avaló en 2026 el valor de referencia catastral como base mínima del ITP, y el decreto que subía los coeficientes de la plusvalía quedó derogado, con vuelta a los de 2024. Además, desde agosto de 2025, las tasaciones para financiación deben incluir el certificado de eficiencia energético, un dato útil si pides hipoteca. Y el Real Decreto-ley 29/2026 limita hasta 2030 ciertas compras de vivienda por grandes tenedores e inversores empresariales por debajo del 70 % de su valor de tasación, lo que afecta a personas jurídicas, no a un particular que compra su casa.
Nuestra visión: comprar sin incertidumbre
Quien compra en España desde otro país no suele fallar por el precio, sino por el orden. Se reserva una vivienda antes de comprobar la nota simple, se descubre el NIE cuando ya hay fecha de firma o se calculan los gastos con un porcentaje genérico.
Por eso trabajamos al revés: primero tu presupuesto y tu zona, después una lista breve de viviendas con precio y disponibilidad confirmados. Con esa lista, la conversación deja de ser un maratón de anuncios y pasa a ser una decisión.
La documentación es la otra mitad. Te ayudamos a organizarla en cada etapa y coordinamos con los profesionales legales y fiscales, de modo que el día de la notaría ya sepas qué firmas y cuánto pagas.
Lyudmil Ignatov - Verdi Estate
Cómo te ayudamos en Verdi Estate
Si buscas casa en la Costa Blanca Sur, te presentamos una selección corta de obra nueva y reventa adaptada a tu presupuesto y ubicación, con atención personalizada y apoyo para organizar la documentación. Todo el proceso está explicado en Comprar en España: documentos y apoyo. Si, en cambio, quieres vender tu vivienda, aquí tienes cómo trabajamos.
Puedes empezar contándonos tu presupuesto y la zona que te interesa desde verdiestate.com.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en España?
Como comprador necesitas DNI o NIE en vigor, justificante de tus medios de pago y, si hay arras, el contrato y el justificante de la señal. Si financias, suma la documentación hipotecaria. El vendedor aporta la escritura, la nota simple, el recibo del IBI, el certificado energético y el de deudas de comunidad.
¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Sí. Necesita el NIE y una cuenta bancaria española para pagar impuestos y gastos. Si no puede viajar, puede firmar mediante poder notarial con apostilla.
¿Cuánto hay que añadir al precio de la vivienda?
Entre el 5 % y el 11 % aproximadamente, según comunidad autónoma y tipo de vivienda. En reventa se paga ITP; en obra nueva, IVA del 10 % más AJD. A ello se suman notaría y registro.
¿Es obligatorio inscribir la escritura en el Registro?
No es obligatorio, pero sí recomendable. El comprador inscrito queda protegido como propietario frente a cargas ocultas y reclamaciones de terceros.
¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda?
Depende de la documentación y de la financiación. Un plazo habitual entre arras y escritura es de unos dos meses, y tener los papeles listos desde el principio lo acorta.
Fuentes
- Compraventa de bienes inmuebles, administracion.gob.es
- Información útil antes de comprar un inmueble, Colegio de Notarios
- Comprar una vivienda, Barcelona International Welcome
- Qué debes saber antes de comprar una casa, CaixaBank
- Pasos para comprar una casa en España siendo extranjero, CaixaBank
- Papeles necesarios para comprar o vender una vivienda, OCU
- Compraventa de inmuebles ante notario, guía 2026
- Spain, Notaries of Europe
- Due diligence inmobiliaria, Tu Abogado Inmobiliario
- Los 15 documentos que debe exigir antes de reservar, CPG Abogados
- Spain: buying and renting property, GOV.UK
- Compro una vivienda, IVA e ITP, Agencia Tributaria
- Comprar vivienda en España como extranjero, Notaria-online
- Cuánto cuesta la notaría y el registro, Hipotecas.me
- Quién paga el notario y otros gastos, BBVA
- Gastos e impuestos al comprar casa, The Juris
- Impuestos al comprar vivienda 2026, Managora
- Orden ECM/599/2025, BOE explicado
- Real Decreto-ley 29/2026, BOE